2023上半年房地产政策面回顾
中央层面
防风险、促需求,适时调整优化房地产政策
2月《求是》习总书记文章
2月,文章强调房地产行业在国民经济中的重要地位,指出“房地产对经济增长、就业、财税收入、居民财富、金融稳定都具有重大影响”,因此2023年,稳定房地产对于稳定宏观经济至关重要。同时,文章强调支持住房改善等消费、“防范房地产业引发系统性风险”。
3月两会政府工作报告
3月,两会政府工作报告亦强调“有效防范化解优质头部房企风险”“加强住房保障体系建设”“支持刚性和改善性住房需求”,整体基调与去年中央经济工作会议一致。
4月中央政治局会议
4月,中央政治局会议召开,针对房地产的关键词“房住不炒”“因城施策”“支持刚性和改善性住房需求”“保交楼”“房地产业发展新模式”均延续了此前提法,依然在“要有效防范化解重点领域风险”后面,防范房地产风险仍是重点,房地产政策整体基调仍处于宽松状态。
7月中央政治局会议
7月,中央政治局会议召开,针对房地产:要切实防范化解重点领域风险,适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,适时调整优化房地产政策,因城施策用好政策工具箱,更好满足居民刚性和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给,积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设,盘活改造各类闲置房产。
各部委
积极响应中央要求,稳预期、防风险、惠民生
央行四个方面21项工作任务支持优质房企
《改善优质房企资产负债表计划行动方案》:聚焦专注主业、合规经营、资质良好,具有一定系统重要性的优质房企,重点推进“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四个方面共21项工作任务。
住建部城乡建设工作会:增信心、防风险、促转型
增信心、防风险、促转型为主线,促进房地产市场平稳健康发展。大力支持刚性和改善性住房需求,毫不动摇坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、精准施策。推进保交楼保民生保稳定工作,化解企业资金链断裂风险,努力提升品质、建设好房子,整治房地产市场秩序,让人民群众放心购房、放心租房。
住建部部长倪虹:稳支柱、防风险、惠民生
稳支柱:要坚持因城施策、精准施策、一城一策,大力支持刚性和改善性住房需求,……增加保障性租赁住房供给和长租房建设
防风险:要防安全生产的风险,……防范化解房地产“灰犀牛”风险……
惠民生:以让人民群众住上更好的房子为目标,……努力为人民群众创造高品质生活空间。
购房端
因城施策、精准施策,降低购房成本、保障购房者权益
1月
央行、银保监会建立首套住房贷款利率政策动态调整机制;
住建部部长倪虹在采访中对精准施策提出更加具体的要求;
全国住房和城乡建设工作会议亦强调“因城施策、精准施策”。
3月
倪虹部长:要坚持因城施策、精准施策、一城一策,大力支持刚性和改善性住房需求,提振信心,促进房地产市场企稳回升、平稳健康发展。
自然资源部、银保监会:不动产“带押过户”。
4月
最高人民法院做出《关于商品房消费者权利保护问题的批复》,明确商品房无法交付时购房者退款享有优先请求权,购房者的权益受保护程度得到显著提升。
5月
住建部、市场监管总局发布《关于规范房地产经纪服务的意见》,对房地产经纪机构提出“合理确定经纪服务收费”、“严格实行明码标价”、“严禁操纵经纪服务收费”等规范要求。
6月
央行宣布5年期以上LPR降息10BP,降至4.2%,居民购房成本进一步降低。
房企端
防范化解房企风险、改善房企资产负债表结构
1月
央行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会,会议明确了“要落实好16条金融支持房地产市场平稳健康发展的政策措施,用好民营企业债券融资支持工具”,“要有效防范化解优质头部房企风险,实施改善优质房企资产负债表计划”,“开展‘资产激活’‘负债接续’‘权益补充’‘预期提升’四项行动”。
全国住房和城乡建设工作会议,明确要“抓两头、带中间”,以“慢撒气”及“精准拆弹”的方式,防范化解风险;“一头”抓出险房企,一方面帮助企业自救,另一方面依法依规处置,“一头”抓优质房企,一视同仁支持优质国企、民企改善资产负债状况。促进转型,各项制度要从解决"有没有"转向解决"好不好"。……
2月
证监会启动不动产私募投资基金试点工作,为企业改善资产负债表结构、降低杠杆率释放政策空间,促进房地产业良性循环和健康发展。
3月
证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)常态化发行相关工作的通知》,拓宽试点资产类型,以恢复和扩大消费为出发点,提出“研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目,保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。”
7月
央行、国家金融监督管理总局发布《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》,对2022年11月发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》中有关政策有适用期限的,将适用期限统一延长至2024年12月31日。?
保交楼
落实主体责任,大力提供金融支持
1月
央行、银保监会在银行信贷工作座谈会上强调“要配合有关部门和地方政府扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作”,同时指出“运用好保交楼专项借款、保交楼贷款支持计划等政策工具”。
住建部部长倪虹接受采访时表示“用力推进保交楼保民生保稳定工作。落实城市政府主体责任,做实‘一楼一策’方案”。同月,全国住房和城乡建设工作会议指出“有条件的可以进行现房销售,继续实行预售的,必须把资金监管责任落到位,防止资金抽逃,不能出现新的交楼风险”。
3月
在国新办举行的“权威部门话开局”新闻发布会上,央行相关负责人指出已经推出了3500亿保交楼专项借款,设立了2000亿保交楼贷款支持计划。
7月
央行2023年上半年金融统计数据新闻发布会表示:上半年已推出共3500亿元保交楼专项借款,设立2000亿元保交楼贷款支持计划,引导商业银行积极提供配套融资,有力推动各地项目复工建设;引导金融机构继续对房企存量融资展期,将2000亿元保交楼贷款支持计划期限延长至2024年5月底。
地方调控
非核心城市调控空间已释放,频率放缓;一线城市和二线核心城市调控有望优化
2023 上半年主要政策类型出台频次对比
数据来源:中指
2022 年以来各地因城施策频次
数据来源:中指
2023上半年房地产市场总结
全国住宅用地成交规模降至多年以来同期最低位,成交规划建面同比下降 36%;
核心区优质地块推出力度不断加大,带动住宅用地成交楼面价延续上涨态势,上半年同比上涨 21%;
房企投资仍仅限于热点城市优质地块,带动热点城市土拍升温,整体溢价率有所改善,达到6.4%。
土地流拍方面:
在政府推地谨慎、提前摸排企业参拍意愿、土拍规则趋松及优质地块推出力度加大等因素带动下,全国住宅用地流拍数量下降明显,流拍率回落至2019年水平,达到12.8%。
不同城市级别来看:
一线、二线城市,尤其是核心城市土拍热度较高,一线城市较多地价有最高价限制,楼面价较2022年底涨幅有限,仅15%,二线城市涨幅明显,达到34%,三四线仍然冷淡,楼面价下降4%;溢价率方面表现亦是如此。
房地产开发投资方面:
1-6 月房地产开发投资额同比下降7.9%,住宅同比下降 7.3%,降幅持续扩大
反映房企对市场预期不佳,投资意愿下降。
新房成交规模方面:
全国新房累计销售面积1-5月同比微弱下降,1-6月同比下降5.3%;
住宅1-5月同比上涨2.3%,1-6月同比下降2.8%;
二季度末市场急转直下。
新房成交额方面:
上半年市场先升后降,全国新房累计销售额同比增长1.1%;
住宅1-5月同比增长11.9%,1-6月同比增长3.7%,6月份增速快速下降。
新房住宅成交均价方面:
上半年均价10,978元/㎡,较去年9,936元/㎡同比上涨10.5%;
销售面积下降但销售额增长的现象表明购房者的购房意愿在下降,信心不足。而销售额的增长主要是由中高端改善需求的释放推动的,这导致整个市场的均价上涨,尤其在高能级城市更为明显。
全国住宅价格方面:
全国新房价格持续环比上涨5个月,涨幅先高后低;6月开始环比下降0.06%,同比下降0.43%,同比降幅持续收窄;
二手住宅价格连涨三月后5月开始下降,6月环比跌幅扩大至0.44%,同比下降2.79%,降幅扩大。
不同级别城市新房价格方面:
走势基本一致,整体上涨,涨幅先涨后跌,在二季度回落抵零;
二线城市涨幅最高,其中3月环比上涨0.6%;
一线城市涨幅次之,三线城市涨幅最小,6月开始环比下跌,为-0.1%。
不同级别城市二手住宅价格方面:
走势基本一致,先涨后跌,5月份进入下跌区间,跌幅扩大;
期间一线城市涨跌幅均最高,其中2月环比上涨0.7%,6月环比跌幅0.7%;
二三线城市基本一致,涨跌幅均小于一线城市。
重点城市存量房均价:
2023年6月存量房均价同比仅六城上涨,其中上海同比涨幅最大,为1.8%;
其余四十城均下跌,其中东莞下降最大,降幅达9%。
2023下半年房地产市场展望
政策趋势
上半年由暖转冷,下半年政策加力预期增强;
需求端政策仍聚力调整优化房地产政策,调整购房门槛和购房成本;
房企端政策对房企的金融支持措施有望继续落地和进一步深化。
市场趋势
目前来看房地产市场预期仍较淡;
在下半年强力调控措施、调整优化一线和核心城市调控政策的前提下,市场方有望逐步恢复。
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