新政策开启新期望，多方举措共促发展 ｜ 中国房地产市场半年期总结与展望

2023上半年房地产政策面回顾

中央层面

防风险、促需求，适时调整优化房地产政策

2月《求是》习总书记文章

2月，文章强调房地产行业在国民经济中的重要地位，指出“房地产对经济增长、就业、财税收入、居民财富、金融稳定都具有重大影响”，因此2023年，稳定房地产对于稳定宏观经济至关重要。同时，文章强调支持住房改善等消费、“防范房地产业引发系统性风险”。

3月两会政府工作报告

3月，两会政府工作报告亦强调“有效防范化解优质头部房企风险”“加强住房保障体系建设”“支持刚性和改善性住房需求”，整体基调与去年中央经济工作会议一致。

4月中央政治局会议

4月，中央政治局会议召开，针对房地产的关键词“房住不炒”“因城施策”“支持刚性和改善性住房需求”“保交楼”“房地产业发展新模式”均延续了此前提法，依然在“要有效防范化解重点领域风险”后面，防范房地产风险仍是重点，房地产政策整体基调仍处于宽松状态。

7月中央政治局会议

7月，中央政治局会议召开，针对房地产：要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。

各部委

积极响应中央要求，稳预期、防风险、惠民生

央行四个方面21项工作任务支持优质房企

《改善优质房企资产负债表计划行动方案》：聚焦专注主业、合规经营、资质良好，具有一定系统重要性的优质房企，重点推进“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四个方面共21项工作任务。

住建部城乡建设工作会：增信心、防风险、促转型

增信心、防风险、促转型为主线，促进房地产市场平稳健康发展。大力支持刚性和改善性住房需求，毫不动摇坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、精准施策。推进保交楼保民生保稳定工作，化解企业资金链断裂风险，努力提升品质、建设好房子，整治房地产市场秩序，让人民群众放心购房、放心租房。

住建部部长倪虹：稳支柱、防风险、惠民生

稳支柱：要坚持因城施策、精准施策、一城一策，大力支持刚性和改善性住房需求，……增加保障性租赁住房供给和长租房建设

防风险：要防安全生产的风险，……防范化解房地产“灰犀牛”风险……

惠民生：以让人民群众住上更好的房子为目标，……努力为人民群众创造高品质生活空间。

购房端

因城施策、精准施策，降低购房成本、保障购房者权益

1月

央行、银保监会建立首套住房贷款利率政策动态调整机制；

住建部部长倪虹在采访中对精准施策提出更加具体的要求；

全国住房和城乡建设工作会议亦强调“因城施策、精准施策”。

3月

倪虹部长：要坚持因城施策、精准施策、一城一策，大力支持刚性和改善性住房需求，提振信心，促进房地产市场企稳回升、平稳健康发展。

自然资源部、银保监会：不动产“带押过户”。

4月

最高人民法院做出《关于商品房消费者权利保护问题的批复》，明确商品房无法交付时购房者退款享有优先请求权，购房者的权益受保护程度得到显著提升。

5月

住建部、市场监管总局发布《关于规范房地产经纪服务的意见》，对房地产经纪机构提出“合理确定经纪服务收费”、“严格实行明码标价”、“严禁操纵经纪服务收费”等规范要求。

6月

央行宣布5年期以上LPR降息10BP，降至4.2%，居民购房成本进一步降低。

房企端

防范化解房企风险、改善房企资产负债表结构

1月

央行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会，会议明确了“要落实好16条金融支持房地产市场平稳健康发展的政策措施，用好民营企业债券融资支持工具”，“要有效防范化解优质头部房企风险，实施改善优质房企资产负债表计划”，“开展‘资产激活’‘负债接续’‘权益补充’‘预期提升’四项行动”。

全国住房和城乡建设工作会议，明确要“抓两头、带中间”，以“慢撒气”及“精准拆弹”的方式，防范化解风险；“一头”抓出险房企，一方面帮助企业自救，另一方面依法依规处置，“一头”抓优质房企，一视同仁支持优质国企、民企改善资产负债状况。促进转型，各项制度要从解决"有没有"转向解决"好不好"。……

2月

证监会启动不动产私募投资基金试点工作，为企业改善资产负债表结构、降低杠杆率释放政策空间，促进房地产业良性循环和健康发展。

3月

证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》，拓宽试点资产类型，以恢复和扩大消费为出发点，提出“研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。”

7月

央行、国家金融监督管理总局发布《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》，对2022年11月发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》中有关政策有适用期限的，将适用期限统一延长至2024年12月31日。?

保交楼

落实主体责任，大力提供金融支持

1月

央行、银保监会在银行信贷工作座谈会上强调“要配合有关部门和地方政府扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作”，同时指出“运用好保交楼专项借款、保交楼贷款支持计划等政策工具”。

住建部部长倪虹接受采访时表示“用力推进保交楼保民生保稳定工作。落实城市政府主体责任，做实‘一楼一策’方案”。同月，全国住房和城乡建设工作会议指出“有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险”。

3月

在国新办举行的“权威部门话开局”新闻发布会上，央行相关负责人指出已经推出了3500亿保交楼专项借款，设立了2000亿保交楼贷款支持计划。

7月

央行2023年上半年金融统计数据新闻发布会表示：上半年已推出共3500亿元保交楼专项借款，设立2000亿元保交楼贷款支持计划，引导商业银行积极提供配套融资，有力推动各地项目复工建设；引导金融机构继续对房企存量融资展期，将2000亿元保交楼贷款支持计划期限延长至2024年5月底。

地方调控

非核心城市调控空间已释放，频率放缓；一线城市和二线核心城市调控有望优化

2023 上半年主要政策类型出台频次对比

数据来源：中指

2022 年以来各地因城施策频次

数据来源：中指

2023上半年房地产市场总结

全国住宅用地成交规模降至多年以来同期最低位，成交规划建面同比下降 36%；

核心区优质地块推出力度不断加大，带动住宅用地成交楼面价延续上涨态势，上半年同比上涨 21%；

房企投资仍仅限于热点城市优质地块，带动热点城市土拍升温，整体溢价率有所改善，达到6.4%。

土地流拍方面：

在政府推地谨慎、提前摸排企业参拍意愿、土拍规则趋松及优质地块推出力度加大等因素带动下，全国住宅用地流拍数量下降明显，流拍率回落至2019年水平，达到12.8%。

不同城市级别来看：

一线、二线城市，尤其是核心城市土拍热度较高，一线城市较多地价有最高价限制，楼面价较2022年底涨幅有限，仅15%，二线城市涨幅明显，达到34%，三四线仍然冷淡，楼面价下降4%；溢价率方面表现亦是如此。

房地产开发投资方面：

1-6 月房地产开发投资额同比下降7.9%，住宅同比下降 7.3%，降幅持续扩大

反映房企对市场预期不佳，投资意愿下降。

新房成交规模方面：

全国新房累计销售面积1-5月同比微弱下降，1-6月同比下降5.3%；

住宅1-5月同比上涨2.3%，1-6月同比下降2.8%；

二季度末市场急转直下。

新房成交额方面：

上半年市场先升后降，全国新房累计销售额同比增长1.1%；

住宅1-5月同比增长11.9%，1-6月同比增长3.7%，6月份增速快速下降。

新房住宅成交均价方面：

上半年均价10,978元/㎡，较去年9,936元/㎡同比上涨10.5%；

销售面积下降但销售额增长的现象表明购房者的购房意愿在下降，信心不足。而销售额的增长主要是由中高端改善需求的释放推动的，这导致整个市场的均价上涨，尤其在高能级城市更为明显。

全国住宅价格方面：

全国新房价格持续环比上涨5个月，涨幅先高后低；6月开始环比下降0.06%，同比下降0.43%，同比降幅持续收窄；

二手住宅价格连涨三月后5月开始下降，6月环比跌幅扩大至0.44%，同比下降2.79%，降幅扩大。

不同级别城市新房价格方面：

走势基本一致，整体上涨，涨幅先涨后跌，在二季度回落抵零；

二线城市涨幅最高，其中3月环比上涨0.6%；

一线城市涨幅次之，三线城市涨幅最小，6月开始环比下跌，为-0.1%。

不同级别城市二手住宅价格方面：

走势基本一致，先涨后跌，5月份进入下跌区间，跌幅扩大；

期间一线城市涨跌幅均最高，其中2月环比上涨0.7%，6月环比跌幅0.7%；

二三线城市基本一致，涨跌幅均小于一线城市。

重点城市存量房均价：

2023年6月存量房均价同比仅六城上涨，其中上海同比涨幅最大，为1.8%；

其余四十城均下跌，其中东莞下降最大，降幅达9%。

2023下半年房地产市场展望

政策趋势

上半年由暖转冷，下半年政策加力预期增强；

需求端政策仍聚力调整优化房地产政策，调整购房门槛和购房成本；

房企端政策对房企的金融支持措施有望继续落地和进一步深化。

市场趋势

目前来看房地产市场预期仍较淡；

在下半年强力调控措施、调整优化一线和核心城市调控政策的前提下，市场方有望逐步恢复。

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